Transcription modifiée de la conférence téléphonique ou de la présentation des résultats de STOR 5-May-20 8:30 pm GMT

SCOTTSDALE 22 mai 2020 (Thomson StreetEvents) – Transcription modifiée de la conférence téléphonique ou de la présentation des résultats de Store Capital Corp mardi 5 mai 2020 à 20h30 GMT

* Catherine F. Long

* Christopher H. Volk

* Mary B. Fedewa

KeyBanc Capital Markets Inc., Division de la recherche – Directeur et analyste principal de la recherche sur les actions

* Haendel Emmanuel St. Juste

Mizuho Securities USA LLC, Division de la recherche – MD of Americas Research & Senior Equity Research Analyst

Ladenburg Thalmann & Co. Inc., Division de la recherche – Associé

Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG, Division de la recherche – Analyste

Janney Montgomery Scott LLC, Division de la recherche – MD, chef de la recherche immobilière et analyste de recherche principal

* Shivani A. Sood

Profils financiers, Inc. – SVP

Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique STORE Capital First Quarter 2020. (Instructions de l’opérateur) Veuillez noter que cet événement est en cours d’enregistrement.

J’aimerais maintenant confier la conférence à Lisa Mueller, chargée des relations avec les investisseurs. Allez-y.

Lisa Mueller, Financial Profiles, Inc. – SVP [2]

Merci, opérateur, et merci à tous de vous être joints à nous aujourd’hui pour discuter des résultats financiers du premier trimestre 2020 de STORE Capital.

Cet après-midi, nous avons publié notre communiqué sur les résultats et notre présentation trimestrielle aux investisseurs, qui comprend des informations supplémentaires pour l’appel d’aujourd’hui. Ces documents sont disponibles dans la section Relations avec les investisseurs de notre site Web à ir.storecapital.com sous Nouvelles et résultats – Résultats trimestriels.

Lors de l’appel d’aujourd’hui, la direction vous fournira des remarques préparées, puis nous ouvrirons l’appel pour vos questions. (Instructions de l’opérateur)

Avant de commencer, j’aimerais vous rappeler que les commentaires d’aujourd’hui comprendront des déclarations prospectives en vertu des lois fédérales sur les valeurs mobilières. Les énoncés prospectifs, de par leur nature, impliquent des estimations, des projections, des objectifs, des prévisions et des hypothèses et sont soumis à des risques et des incertitudes, y compris ceux découlant de la pandémie de COVID-19 et ses impacts connexes sur nous et nos locataires, qui pourraient entraîner des les résultats ou les résultats devraient différer sensiblement de ceux exprimés dans les déclarations prospectives. La discussion des facteurs qui pourraient faire en sorte que nos résultats diffèrent sensiblement de ces énoncés prospectifs est contenue dans nos documents SEC, y compris nos rapports sur formulaire 10-K et 10-Q.

Et avec cela, je voudrais maintenant passer la parole à Chris Volk, président et chef de la direction de STORE. Chris, je vous en prie, allez-y.

Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – Président, chef de la direction et administrateur [3]

Lisa, merci et bonjour à tous. Et bienvenue à l’appel de résultats de STORE Capital pour le premier trimestre 2020. Je suis accompagné aujourd’hui de Mary Fedewa, notre chef de l’exploitation; et Cathy Long, notre directrice financière.

Tout d’abord: nous nous réjouissons de pouvoir vous parler aujourd’hui et espérons que vous et vos familles êtes en bonne santé et en sécurité. Bien que le voyage à travers cet événement sans précédent nous ait tous mis à l’épreuve, nous passerons par l’autre côté ensemble. Et nous, chez STORE, nous attendons avec impatience les opportunités qui nous attendent.

Pendant ce temps, nous avons la chance d’avoir une équipe composée de 97 employés expérimentés et talentueux qui ont travaillé collectivement pour faire face à l’impact de la pandémie de coronavirus sur nos clients. C’est aussi une période où notre investissement stratégique dans la technologie et les systèmes nous a permis de recueillir rapidement les informations nécessaires pour répondre aux besoins de nos clients. La technologie a joué un rôle déterminant dans la capacité de notre équipe collective à travailler à distance depuis leur domicile au cours des 2 derniers mois. Notre stratégie d’origination directe, qui favorise les relations à long terme avec les locataires, améliore également notre capacité à faire face à des moments d’interruption des activités nationales comme celui-ci.

Cela dit, permettez-moi de discuter de nos réalisations pour le trimestre. Même avec la réduction de nos efforts d’acquisition, nous avons eu une activité d’investissement de plus de 260 millions de dollars au premier trimestre. Dans le même temps, notre portefeuille est resté extrêmement sain avec un taux d’occupation de 99,5% et avec une stabilité continue du pourcentage de contrats de location nets notés qualité investissement selon notre méthodologie STORE Score.

À la fin du trimestre, notre dette financée par rapport au BAIIA sur la base du taux d’exécution était de 5,4x, ce qui est légèrement inférieur à l’extrémité inférieure de notre fourchette cible. Et notre bassin d’actifs non grevés s’élevait à plus de 5,5 milliards de dollars, soit environ 61% de nos investissements totaux. L’effet de levier sur cette majorité de notre bilan s’est établi à un creux de 23% du secteur, ce qui nous offre une grande souplesse dans nos options de financement pour surmonter cette pandémie.

Maintenant, comme je le fais chaque trimestre, voici quelques statistiques pertinentes pour notre activité d’investissement au premier trimestre. Notre taux de location moyen pondéré au cours du trimestre était d’environ 7,5%, légèrement inférieur à celui de la fin de 2019. Cependant, la progressivité annuelle moyenne des contrats de location pour les investissements effectués au cours du trimestre était supérieure à la normale à 2,5%, nous fournissant un taux de rendement brut , que vous obtenez en ajoutant les escalades de location au taux de location initial, d’environ 10%. Ce chiffre est également supérieur aux derniers trimestres. Et avec un effet de levier des entreprises de l’ordre de 40%, notre rendement pour les investisseurs à effet de levier sera d’environ 14%, avec des rendements nets après coûts d’exploitation de l’ordre de 12% à 13%. Nos rendements pour les investisseurs de STORE et des sociétés ouvertes précédentes ont été principalement tirés par des taux de rendement favorables au niveau de la propriété, tandis que nous prenons le temps de divulguer les rendements des investissements, les escaliers contractuels annuels des baux, les investissements répartis à notre coût des emprunts à long terme et à notre coût d’exploitation en pourcentage de l’actif. Ce sont les 4 variables essentielles qui vous permettent de calculer les taux de rendement d’investissement attendus.

La durée moyenne pondérée des baux principaux de nos nouveaux investissements trimestriels est restée longue, soit environ 16 ans. Le niveau médian post-frais généraux du ratio de couverture des frais fixes pour les actifs achetés au cours du trimestre était de 2,7: 1. Le profil de cote de crédit médian du nouveau locataire Moody’s RiskCalc était B1. Mais si vous intégrez les puissantes couvertures de frais fixes au niveau du contrat et la note médiane du nouveau contrat d’investissement ou le score STORE pour les investissements, c’était beaucoup plus favorable à Baa2.

Notre nouvel investissement moyen a été réalisé à environ 77% des coûts de remplacement. 90% des investissements nets de location multi-unités réalisés au cours du trimestre ont fait l’objet de baux principaux. Et les 57 nouveaux actifs que nous avons acquis au cours du trimestre doivent fournir des états financiers au niveau des unités, ce qui nous donne des rapports financiers au niveau des unités pour 98% des propriétés de notre portefeuille. Cela est essentiel à notre capacité d’évaluer l’ancienneté des contrats et la qualité de l’immobilier et a été vraiment essentiel à notre capacité d’évaluer rapidement la capacité de nos locataires à payer des loyers pendant cette crise pandémique.

Et avec cela, je vais passer l’appel à Mary.

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-fondatrice, COO & Directrice [4]

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Merci Chris et bon après-midi à tous. Je vais commencer par un bref récapitulatif de notre activité d’acquisition au premier trimestre.

Nous avons investi 264 millions de dollars dans des acquisitions immobilières à un taux plafond moyen pondéré de 7,5%. Cela comprenait des investissements dans 21 transactions distinctes d’une taille moyenne d’environ 12,5 millions de dollars. Comme Chris l’a mentionné, notre portefeuille est resté sain au premier trimestre, et seulement 12 de nos plus de 2 500 propriétés étaient vacantes et non soumises à un contrat de location au 31 mars, qui est inchangé par rapport à la fin de l’année 2019. Nous avons vendu 9 propriétés dans le premier trimestre. La majorité de ces propriétés ont été vendues dans le cadre de nos activités de gestion immobilière en cours et ont entraîné une récupération par rapport au coût d’origine d’un peu moins de 80%.

La composition de notre portefeuille à la fin du premier trimestre est restée stable. 65% de nos propriétés étaient dans le secteur des services, 19% dans des commerces de détail expérientiels et axés sur les services, et les 16% restants étaient dans la fabrication. Nos 10 principaux clients sont restés inchangés par rapport au dernier trimestre. Cependant, nous avons continué d’améliorer la diversité de nos revenus. Et en conséquence, nos 10 principaux clients ont représenté bien en dessous de 18% des loyers et intérêts annualisés pour le trimestre. Notre portefeuille reste diversifié et granulaire. Et notre plus gros client, Fleet Farm, ne représentait que 2,8% des loyers annualisés. Notre deuxième client, Art Van, a déclaré faillite début mars. Le processus de mise en faillite a connu des retards temporaires en raison de COVID-19. Cependant, nous continuons de bien progresser vers une résolution.

Passons maintenant à notre réponse à la pandémie. Tout d’abord, je voudrais dire que nous ne pouvons pas être plus fiers de toute notre équipe de STORE et des efforts qu’ils ont collectivement déployés pour agir pour nos clients depuis le début brutal de COVID-19. Vous nous avez déjà entendu dire que notre objectif de fournir de la valeur à nos clients au-delà des solutions de financement immobilier a abouti à des relations étroites avec les clients et à une importante reprise des affaires. Comme vous pouvez l’imaginer, nous avons été en dialogue actif avec nos clients au cours des dernières semaines sur de nombreux sujets, des recouvrements de loyer aux programmes de relance du gouvernement qui pourraient les aider. Nous avons également lancé un site Web COVID-19 en tant que ressource pour aider nos clients à comprendre et à accéder aux divers programmes d’aide du gouvernement.

Comme vous le savez, le marché intermédiaire a toujours été un élément particulièrement dynamique de l’économie et un moteur clé de la richesse économique et de la création d’emplois aux États-Unis. Il est donc très logique que le gouvernement se concentre sur l’aide aux entreprises du marché intermédiaire via CARES. Des programmes tels que le Paycheck Protection Program pour les petites entreprises et le Main Street Lending Program, qui devrait être lancé en mai pour les grandes entreprises. Bon nombre de nos locataires sont bien placés pour bénéficier de ces programmes de relance, et notre équipe continuera de les renseigner sur les options et de les aider tout au long du processus.

Passons maintenant aux loyers d’avril. Nous avons bien progressé dans la collecte des loyers depuis notre dernière mise à jour il y a quelques semaines à peine. Nos encaissements pour le loyer d’avril représentent maintenant 68% de notre loyer de base et de nos intérêts. En incluant ces paiements en espèces, nous avons conclu des accords pour plus de 97% de nos loyers d’avril. Pour les loyers qui ont été reportés, nous avons négocié des accords à court terme qui comprenaient, par exemple, des intérêts, des escalades de location plus élevées et / ou des durées de location plus longues. Et pour les loyers que nous avons convenu de reporter pour avril, plus de 75% étaient concentrés dans seulement 6 de nos plus de 100 industries représentées dans notre portefeuille diversifié. Il s’agit notamment d’industries telles que les clubs de fitness, les théâtres, les centres d’éducation de la petite enfance, les restaurants et les centres de divertissement familial qui ont des taux de fermeture obligatoires élevés à travers le pays.

Entrer dans la pandémie. Notre portefeuille s’est bien comporté avec de solides couvertures au niveau de l’entreprise et des unités. Et en outre, il n’y avait pas de différence perceptible dans les paiements de loyer d’avril en ce qui concerne la taille de l’entreprise ou leur adhésion au capital-investissement. Ce qui était clair, c’est que les locataires qui recherchent un allégement de loyer se trouvent dans des entreprises qui ont été temporairement perturbées ou fermées en raison de COVID-19 plutôt que de subir un événement de crédit. Nous sommes donc optimistes que ces locataires rebondiront bien à mesure que l’économie s’ouvrira. Encore une fois, ce sont des entreprises essentielles que les gens apprécient, dont ils ont besoin et dont ils dépendent.

Nous pensons également que la diversité géographique est un facteur important dans l’évaluation de l’impact de COVID-19 sur STORE, étant donné que certaines régions du pays ouvrent plus tôt que d’autres. Sur la base d’annonces récentes, au moins 17 États ont jusqu’à présent assoupli les restrictions. Et ensemble, ils représentent près de 50% des loyers de base et des intérêts de STORE.

Nous parlons donc maintenant à plusieurs de nos clients qui se préparent à rouvrir leurs entreprises dans ces États sélectionnés. Alors que dans l’ensemble, nos locataires considèrent le coronavirus comme une perturbation temporaire et croient que leurs entreprises vont s’ouvrir et se rétablir, ils se rendent compte que la réouverture ne se fera pas du jour au lendemain mais sera plutôt une approche progressive au fil du temps. Entre-temps, notre équipe d’acquisition continue de cultiver des relations nouvelles et existantes pour s’assurer que nous continuons d’avoir un solide portefeuille d’opportunités.

Et en terminant, je voudrais réitérer notre stratégie. Nous investissons dans l’immobilier des centres de profit. Il était rentable d’entrer dans COVID-19, et nous pensons que ces emplacements seront rentables après COVID-19. Notre équipe se concentre chaque jour sur les meilleurs résultats pour nos clients, nos employés et nos actionnaires, et c’est ce que nous continuerons de faire.

Et maintenant, je donne la parole à Cathy pour discuter de nos résultats financiers.

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Catherine F. Long, STORE Capital Corporation – Vice-présidente exécutive, directrice financière, trésorière et secrétaire adjointe [5]

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Merci, Mary. Je commencerai par discuter de nos résultats financiers pour le premier trimestre, suivis d’une mise à jour de notre bilan et des mesures que nous avons prises pour accroître notre flexibilité financière en réponse à la pandémie.

Commençant par le compte de résultat. Les revenus du premier trimestre ont augmenté de 14% par rapport au trimestre de l’exercice précédent pour atteindre 178 millions de dollars, et le loyer de base annualisé et les intérêts générés par notre portefeuille en place au 31 mars s’élevaient à 730 millions de dollars, soit une augmentation de 13% par rapport à il y a un an. Les charges totales pour le premier trimestre se sont élevées à 118 millions de dollars, contre 109 millions de dollars au premier trimestre de 2019. Au cours du premier trimestre, nous avons décomptabilisé 6,7 millions de dollars de charges de rémunération en actions sans contrepartie liées à certaines attributions d’unités d’actions restreintes fondées sur le rendement qui ne sont plus attendues. à gagner. Abstraction faite de cet ajustement, l’augmentation des dépenses totales est principalement attribuable à la hausse des amortissements liés à notre portefeuille immobilier plus important ainsi qu’à l’augmentation des intérêts débiteurs et des coûts immobiliers.

Les intérêts débiteurs ont augmenté de 3,6 millions de dollars pour s’établir à 41,7 millions de dollars, principalement en raison de la dette à long terme supplémentaire que nous avons émise en 2019 pour financer l’activité d’investissement. Les coûts immobiliers pour le premier trimestre ont augmenté de 3,4 millions de dollars en glissement annuel, principalement en raison des charges fiscales foncières liées aux immeubles non productifs loués à des locataires qui pourraient ne pas être en mesure de payer ces dépenses. Près de la moitié de ce montant était lié à la faillite d’Art Van au premier trimestre. En raison de la décomptabilisation d’une charge de rémunération en actions sans contrepartie en espèces, les frais généraux et administratifs pour le premier trimestre se sont élevés à 7,9 millions de dollars, en baisse par rapport à 12 millions de dollars il y a un an, et comprenaient un montant mineur de dépenses lié à notre réponse COVID-19. Abstraction faite de l’incidence de la rémunération en actions sans contrepartie en espèces, les frais généraux et administratifs en pourcentage de notre actif de portefeuille moyen ont diminué à 51 points de base au cours du trimestre, contre 53 points de base il y a un an.

Au cours du trimestre, nous avons comptabilisé une provision pour dépréciation de 2,9 millions de dollars liée à notre portefeuille immobilier principalement pour les propriétés que nous sommes susceptibles de vendre. L’AFFO a augmenté de plus de 11% pour atteindre 120 millions de dollars, contre 108 millions de dollars il y a un an. Sur une base par action, AFFO était de 0,49 $ par action diluée, une augmentation de 2,1% par rapport à 0,48 $ par action diluée il y a un an.

Passons maintenant à notre bilan. Nous avons financé nos acquisitions du premier trimestre en combinant les flux de trésorerie liés à l’exploitation et 150 millions de dollars d’emprunts sur notre facilité de crédit renouvelable, ainsi que le produit de la vente de propriétés et notre programme d’équité ATM. Début janvier, nous avons émis environ 4 millions d’actions ordinaires dans le cadre de notre programme ATM à un prix moyen de 36,22 $ par action, ce qui a généré un produit net des capitaux propres d’environ 149 millions de dollars.

Au 31 mars, nous avions environ 3,6 milliards de dollars de dette à long terme. La maturité moyenne pondérée sur 12 mois de cette dette est passée à 7 ans et le taux d’intérêt moyen pondéré a légèrement diminué à 4,3%. Au premier trimestre, nous avons prolongé l’échéance de l’un de nos billets à terme bancaires de 100 millions de dollars jusqu’en 2021, et ce billet dispose de 2 options d’extension d’un an supplémentaires. Nous n’avons pas d’échéances de dette importantes pour le reste de l’année. Nous continuons d’être en conformité avec toutes nos clauses restrictives et nous prévoyons de rester en conformité à l’avenir.

Nous avons pris des mesures au cours de la seconde moitié du premier trimestre pour augmenter notre bilan et notre position de liquidité en réponse à la pandémie. Comme annoncé précédemment, à la fin du mois de mars, nous avons prélevé le montant restant sur notre facilité de crédit de 600 millions de dollars par mesure de précaution pour augmenter notre liquidité. Nous avons une capacité supplémentaire de 800 millions de dollars disponible dans le cadre de la fonction accordéon de notre installation. Nous n’avons pas encore demandé l’accès à cela à nos banques, et les marchés à terme de la dette nous restent ouverts.

À la fin d’avril, nous avions plus de 550 millions de dollars en espèces après le paiement du dividende du premier trimestre et le financement d’environ 15 millions de dollars en engagements de construction en cours. Pour mettre ce montant en perspective, il représente plus de 2,5 fois nos coûts d’exploitation pour l’année 2019 plus les intérêts débiteurs annuels combinés pour l’année. Nous pensons que notre profil d’endettement prudent et cette position de solde de trésorerie supérieur à la normale nous seront utiles pour faire face à la pandémie.

Passons maintenant à nos perspectives pour le reste de 2020. Comme annoncé précédemment, à la mi-avril, nous avons retiré nos orientations pour 2020 sur la base des décisions que nous avons prises pour répondre à la pandémie. Ces mesures comprennent la réduction des activités d’acquisition à court terme, le maintien de niveaux de liquidité supérieurs à la normale et le report d’une partie de nos loyers et revenus d’intérêts. Nous rétablirons les directives lorsque nous aurons plus de clarté sur le chemin et le calendrier de réouverture des États et des entreprises.

Et maintenant, je reviens à Chris.

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – Président, chef de la direction et administrateur [6]

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Merci beaucoup, Cathy. Comme d’habitude, et avant de passer cet appel à l’opérateur pour vos questions, j’aimerais faire quelques commentaires.

Nous avons inclus dans notre présentation trimestrielle régulière aux investisseurs une poignée de diapositives concernant l’impact de COVID-19, y compris une diapositive qui traite de notre évaluation actuelle des actions. Nous pensons que la valeur de STORE reste plus convaincante que lorsque nous avons démarré cette entreprise en 2011. Ce devrait être le cas, car les investisseurs fin avril pourraient souscrire à une remise d’environ 15% par rapport au coût réel des fonds propres que nous avons déployés. Cette remise est encore plus que je parle aujourd’hui. Avant l’expiration de notre fenêtre d’achat d’actions et bien après l’étendue de la pandémie, une grande partie du leadership de STORE et plusieurs membres du Conseil ont acheté des actions à des prix proches de 30 $. Au 3 avril, nos actions avaient chuté de 61% avant de retrouver une baisse encore importante d’environ 45% fin avril.

J’ai une raison pour cette croyance en notre évaluation convaincante qui se décline en 2 parties. La première partie est que le cours actuel de nos actions implique un loyer de base permanent et une perte de revenus d’intérêts équivalant à environ 70% de nos locataires payant la moitié de leurs loyers contractuels. Nous ne pensons pas que cela se produira, ce qui m’amène à une deuxième partie du raisonnement, qui ressort également des diapositives supplémentaires. Comme Mary l’a mentionné, la quasi-totalité des reports de bail liés à COVID accordés par STORE émanaient de secteurs fermés de l’économie. Et 6 de ces secteurs représentent à eux seuls environ 3/4 des loyers reportés.

Notre pays regorge de restaurants, d’établissements d’enseignement, de centres de remise en forme, de cinémas, de détaillants de meubles de maison et d’installations de divertissement familial. À notre avis, ces secteurs plus fermés représentés au sein du portefeuille STORE sont au cœur de notre mode de vie passé et futur. Nous y prenons courage car nous croyons absolument en la capacité de nos locataires, des entreprises non cotées, du marché intermédiaire et des grandes entreprises, qui comprennent pleinement ces secteurs largement fermés, à sortir avec succès de cette pandémie. Cela conduit à une leçon claire sur une pandémie comme celle-ci: les fermetures et les demandes de report de bail ne concernaient pas la qualité du crédit des locataires, les revenus ou la taille du bilan. Il résulte d’une sensibilité à cet événement du cygne noir qui a rendu obligatoire une cessation générale, quoique temporaire, du commerce. En examinant le paysage plus large au-delà de l’arène de location nette, cette notion devient encore plus claire compte tenu des paiements limités des loyers des détaillants de toutes tailles et des cotes de crédit.

Cela dit, une évaluation de STORE en ce moment ne peut pas reposer sur des repères statiques tels que le pourcentage des loyers perçus ou le pourcentage de locataires de qualité investissement ou le taux d’occupation. Tout est relatif, et notre approche de l’investissement commence par un modèle commercial intégré que nous avons lancé en 1980 et affiné au cours des 4 dernières décennies sur 3 plateformes d’investissement public distinctes et performantes. Vu sous cet angle, je pense que les collections de loyer non notées d’avril de STORE ont dominé le secteur de la location nette, qui doit à la fois à notre travail et à la diversité de notre portefeuille, qui, heureusement pour nous, comprenait un certain nombre de secteurs moins touchés par la pandémie. Et compte tenu de l’écart général entre les taux de location atteignables des locataires de qualité supérieure aux locataires non notés, je dirais également que le rendement en espèces de STORE en avril, affecté par les reports de location, se situait près du sommet de notre groupe de pairs de location nette.

Nous avons toujours déclaré que nous réussissons si nos locataires réussissent. Dans le cas de cet événement COVID-19, une grande partie de notre capacité à rebondir n’est pas simplement liée à nos locataires, mais à des secteurs essentiels entiers de l’économie américaine. STORE sortira de cette pandémie en position de force. Nous nous attendons à être fiers de nos locataires et de leurs performances, et nous continuerons notre dévouement à ce marché qui a vraiment besoin de nous. Des entreprises comme STORE sont essentielles pour la formation de capital immobilier parmi les moyennes entreprises et les grandes entreprises non notées et aideront ce pays à sortir de cette pandémie.

Je terminerai par quelques commentaires sur nos plans de communication avec les investisseurs à l’avenir. Depuis notre dernier appel de résultats, j’ai écrit une lettre en mars et nous avons réalisé 2 webdiffusions pour mettre à jour la communauté des investisseurs. À une époque de bouleversement des affaires nationales, une communication fréquente est devenue essentielle. Nous prévoyons donc de tenir 3 webdiffusions avant la publication de nos résultats financiers du deuxième trimestre. Donc, marquez votre calendrier pour le premier de ces appels, qui aura lieu le 27 mai. Lors de cet appel, nous nous attendons à vous fournir une mise à jour sur les collections de loyer de mai et à commenter le statut plus large de nos locataires alors que divers États commencent très dur tâche de réouverture. Étant donné que notre assemblée annuelle des actionnaires est prévue pour le lendemain, nous ne fournirons pas de mise à jour générale des affaires lors de cette assemblée. Nous sommes impatients de fournir ces futures mises à jour mensuelles et de nous mettre à disposition pour répondre à vos questions.

Et maintenant, je voudrais passer l’appel à l’opérateur pour toute question.

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Questions et réponses

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Opérateur [1]

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(Instructions de l’opérateur) Et la première question d’aujourd’hui viendra de Nate Crossett avec Berenberg.

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Nathan Daniel Crossett, Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG, Division de la recherche – Analyste [2]

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Donc juste une question. J’apprécie la diapositive sur l’impact du COVID-19. 68% du loyer a été payé en avril. Vous en avez mentionné 98% – ou 98% vous êtes parvenu à un accord. Ces accords concernent-ils uniquement le mois d’avril ou incluent-ils les mois à venir? Et ensuite, comment devrions-nous penser au type de mécanique des reports? Quelle est la durée de la période de récupération, et cetera?

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-fondatrice, COO & Directrice [3]

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Oui. Nate, voici Mary. Avant de commencer le Q & A, si cela ne vous dérange pas, je voudrais juste fournir une brève mise à jour sur Art Van. Le Delaware – oui, bien sûr. D’accord. Le tribunal de faillite du Delaware vient d’approuver la vente de certains actifs d’Art Van, y compris l’inventaire existant. Et cette approbation a en fait ouvert la voie à la re-location de l’ensemble des 23 magasins Art Van Wolf et Levin de STORE. STORE a conclu 4 baux principaux pour les 23 emplacements appartenant à STORE avec un de nos clients existants. Par conséquent, aucun ancien emplacement Art Van appartenant à STORE ne sera vacant. La récupération estimée est conforme au reste de notre portefeuille, à environ 70% du loyer de base, avec un potentiel de hausse réellement inscrit dans ces baux. Je voulais donc simplement donner une mise à jour rapide à ce sujet pour tout le monde.

Donc, pour revenir à votre – allez-y.

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Nathan Daniel Crossett, Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG, Division de la recherche – Analyste [4]

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Non, j’allais dire que c’est utile. Voulez-vous que je répète ma question ou …

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-fondatrice, COO & Directrice [5]

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Oui. Non, je pense que je l’ai. Donc en fait, vous avez posé des questions sur les loyers d’avril à 68%, et ce n’est que pour 1 mois? Notre accord de report moyen était donc de 2 mois en moyenne. Et donc, je dirais que de ce point de vue, et nous nous attendons à être remboursés dans la plupart des cas au cours des 12 prochains mois, donc ce genre de réponse, espérons-le, répondra à votre question.

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Nathan Daniel Crossett, Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG, Division de la recherche – Analyste [6]

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D’accord. Et que 68%, combien de ces types d’accès au PPP? Ou si vous incluez le PPP et certains de ces programmes de la Fed, comme où sortez-vous (inaudible)?

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-fondatrice, COO & Directrice [7]

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Tu paries. Donc en fait, bonne question. 98% de l’argent reçu en avril a été payé sans l’aide du PPP. Donc, nous – cela vient juste de commencer, comme vous le savez, à venir vers la fin avril et le 1er mai ici.

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Nathan Daniel Crossett, Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG, Division de la recherche – Analyste [8]

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D’accord. Alors, comme quel pourcentage de vos locataires disent qu’ils peuvent et vont accéder au PPP d’une manière ou d’une autre?

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-fondatrice, COO & Directrice [9]

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Nous estimons donc qu’environ la moitié de nos locataires, peut-être un peu plus, seront en mesure de participer au programme PPP. Et évidemment, cela n’inclut pas le programme Main Street. Nous parlons seulement de la protection du chèque de paie.

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – Président, chef de la direction et administrateur [10]

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Si vous regardez cela, nous avons 491 locataires. Et en interrogeant les locataires, nous pensons qu’environ 350 d’entre eux sont éligibles, soit environ 71% des locataires, mais cela représente environ la moitié des loyers. Et puis, si vous le décomposez davantage et dites, de cette moitié, combien – combien d’entre eux pourraient réellement obtenir suffisamment de PPA pour vraiment aider au loyer. Ce qui ne veut pas dire que l’autre moitié n’aidera pas sur le loyer car l’argent PPP de toute sorte est utile. Mais de cette moitié, environ 175, soit environ 25% des loyers et des intérêts, aideront en fait à – avoir suffisamment d’argent pour aider au loyer. Il est donc possible qu’en mai, nous en profitions. Certes, nous aimerions l’espérer. Et en avril, ce n’était pas vraiment un effet. Cela n’a eu aucun impact.

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Opérateur [11]

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La question suivante vient de Craig Mailman de KeyBanc Capital Markets.

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Craig Allen Mailman, KeyBanc Capital Markets Inc., Division de la recherche – Directeur et analyste principal de la recherche sur les actions [12]

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Mary, juste peut-être sur Art Vans, le taux de récupération de 70%. Quand cela entre-t-il? Et quel est le frein sur une base dollar?

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-fondatrice, COO & Directrice [13]

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Oui. Donc, juste pour que vous sachiez que le nouvel opérateur prendra possession d’ici le 8 mai, et le 70% est une solution totale pour ces gars-là. Si vite, ils prendront possession. Ils ont déjà mis en place une gestion.

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Craig Allen Mailman, KeyBanc Capital Markets Inc., Division de la recherche – Directeur et analyste principal de la recherche sur les actions [14]

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Alors combien …

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – Président, chef de la direction et administrateur [15]

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Les 70% incluent tous les coûts et toute la traînée. C’est donc un nombre net à venir. Mais le loyer pourrait commencer dès juillet. Mais cela peut – évidemment, vous avez le truc COVID-19. Cela dépend donc.

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Craig Allen Mailman, KeyBanc Capital Markets Inc., Division de la recherche – Directeur et analyste principal de la recherche sur les actions [16]

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Mais je veux juste – quand il commence, quel serait le nouveau loyer par rapport au loyer précédent sur une baisse d’un dollar?

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Catherine F. Long, STORE Capital Corporation – Vice-présidente exécutive, directrice financière, trésorière et secrétaire adjointe [17]

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70%.

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-fondatrice, COO & Directrice [18]

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70% de nos baux originaux avec Art Van sont des loyers qui sont (inaudibles).

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Craig Allen Mailman, KeyBanc Capital Markets Inc., Division de la recherche – Directeur et analyste principal de la recherche sur les actions [19]

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D’accord. Et puis juste sur les reports, pouvez-vous simplement passer en revue si tout cela était un abattement par rapport à un type de prêt de report? Et si certains de ces accords reviennent en arrière et recoupent le bail car vous prolongez peut-être la durée ou obtenez d’autres avantages?

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-fondatrice, COO & Directrice [20]

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Sûr. Donc, comme je l’ai mentionné dans les remarques préparées, donc essentiellement, il n’y avait pas – il n’y avait ni pardon ni réduction. Tous les accords qui ont été conclus, nous en avons obtenu un avantage économique ici au MAGASIN. Donc, cela aurait pu être – cela aurait pu aller de l’intérêt sur le report, comme je l’ai mentionné, à des durées de location plus longues, à des escalades plus élevées, à des contrats plus solides. Mais il n’y avait pas de pur pardon du loyer.

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Craig Allen Mailman, KeyBanc Capital Markets Inc., Division de la recherche – Directeur et analyste principal de la recherche sur les actions [21]

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Y a-t-il quelqu’un de non-crédible?

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-fondatrice, COO & Directrice [22]

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Non.

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Opérateur [23]

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La prochaine question viendra de Rob Stevenson avec Janney.

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Robert Chapman Stevenson, Janney Montgomery Scott LLC, Division de la recherche – MD, chef de la recherche immobilière et analyste principal de la recherche [24]

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À ce stade, cherchez-vous les gars – je veux dire, les acquisitions sont-elles réduites à 0 à ce stade? Achetez-vous toujours de manière sélective? Et si oui, allez-vous acheter quelque chose où le locataire reporte ou ne paie pas les loyers?

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-fondatrice, COO & Directrice [25]

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D’accord. Rob, voici Mary. Nous honorons donc nos engagements en matière de construction que nous avons en suspens. Et nous avons fait quelques petites acquisitions, très petites, sous – où nous avions des contrats en place – des accords d’achat et de vente en place quand cela avait du sens mais pas sans une mise à jour sur – bien sûr, une mise à jour sur le crédit et l’environnement COVID. Et donc nous ne financerions personne qui demanderait qui ne pourrait pas payer le loyer ou qui a été vraiment touché par COVID.

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Robert Chapman Stevenson, Janney Montgomery Scott LLC, Division de la recherche – MD, chef de la recherche immobilière et analyste principal de la recherche [26]

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D’accord. Et puis je suppose que l’autre finirait comme si vous en aviez – avez-vous besoin – pour avoir même les discussions sur le report, avez-vous exigé que les gens soient à jour à ce moment-là? Et donc, y aura-t-il probablement un pourcentage beaucoup plus élevé de personnes qui ne finiront pas par payer le loyer de mai par rapport à avril? Ou est-ce que les gens qui ne paieront probablement pas mai sont les mêmes que ceux qui n’ont pas payé avril?

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – Président, chef de la direction et administrateur [27]

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Le loyer de mai – vous êtes en quelque sorte entrelacés, Rob. Et voici Chris. Donc, vous devrez peut-être me corriger ici, mais vous ne devriez pas entrelacer la notion de faire de nouveaux investissements avec le loyer de mai et quel impact cela aura sur le loyer de mai. Je pense que le consensus général, si vous parlez de mai, le consensus général des communautés que j’ai écouté est que mai est un mois plus difficile, peut-être simplement parce qu’avec avril, les gens avaient au moins un demi-mois d’opérations en mars. Ils ont donc eu un peu de vapeur en avril. Et mai, bien sûr, les gens étaient complètement fermés. Il y a donc une pression accrue sur les gens en mai. The offsetting part to that, from our perspective, is that since we only got 2% of our payments in April from the PPP, that could be upside for us, which might be an equalizer. So we’ll see how that works. And…

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-Founder, COO & Director [28]

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Reopenings.

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [29]

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Oui. Reopening, too.

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-Founder, COO & Director [30]

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Reopenings. So we’re…

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [31]

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Assume gradual reopenings. And we’ll keep tabs on that. So when we do our conference call at — on May 27, we’ll kind of give you an update as to who’s open and who’s not.

I mean what’s interesting, and Mary can elaborate on this, but if you — there are a handful of states out there that have actually not shut down. And so if you’re just looking sort of state-by-state, the recoveries or the rent payments that we’ve had from those states that are open tend to be closer in the 80% range, right? And so that would suggest that as states open, there’s an absolute upside, if we were to look at the states those are open today.

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Robert Chapman Stevenson, Janney Montgomery Scott LLC, Research Division – MD, Head of Real Estate Research & Senior Research Analyst [32]

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D’accord. So I mean, for the states that were — that never really closed, there was still a decent amount of revenue collected on those. People just didn’t stay home automatically?

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-Founder, COO & Director [33]

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Oui. C’est correct. For the handful of states that did not have a government declare a stay-in-place order, from our rent collections, we saw substantial — materially better collections in those states. As Chris mentioned, we’re about 80-plus percent.

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Opérateur [34]

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The next question is from Vikram Malhotra with Morgan Stanley.

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Vikram Malhotra, Morgan Stanley, Research Division – VP [35]

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So I just want to clarify the difference between deferral and then interest. Can you clarify what sort of interest is this? How are the mechanics on that?

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [36]

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Sûr. So Vikram, the way this works is that there are a variety of solutions. So in some cases, you’re doing lease modifications and you’re building escalated payments into the lease modifications. And in some cases, you’re doing it in the form of notes that actually have an interest rate better than the note. And so it’s just a combination of those things. And if you look at the deferrals and the expected cash flows, a substantial majority of the amount of rent that will be deferred should be collected by the end of 2021.

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Vikram Malhotra, Morgan Stanley, Research Division – VP [37]

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And so these — when you say notes, are these like you’re providing funds to tenants and they’re giving you interest on those loans?

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [38]

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We’re not providing — we’re not writing anybody a check. What we’re doing is if they can’t pay us the rent, we just make them execute a note for that amount of rent. And we’re not actually writing anybody a check or anything.

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-Founder, COO & Director [39]

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It’s not a business loan.

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [40]

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There’s no business loans, yes.

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Vikram Malhotra, Morgan Stanley, Research Division – VP [41]

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D’accord. And then just on the covenants, Cathy, you mentioned sort of compliance with covenants. Specifically related to the Master Funding kind of level in terms of the DSR coverage at 1.8. If you take that 1.8 and the deferrals, the 30-ish percent deferral that you’ve seen today, you sort of get to a level that’s close to the 1.3 where certain things could trigger. I’m just sort of wondering, how do you bridge that, those 2 numbers?

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Catherine F. Long, STORE Capital Corporation – Executive VP, CFO, Treasurer & Assistant Secretary [42]

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D’accord. Would it be helpful if I walk through some of the math on the Master Funding and how it would work?

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Vikram Malhotra, Morgan Stanley, Research Division – VP [43]

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Sûr.

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Catherine F. Long, STORE Capital Corporation – Executive VP, CFO, Treasurer & Assistant Secretary [44]

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So as you know, like at the beginning of the year, I’ll start with the beginning of the year because it’s easier to go back to the 10-K and be able to pull numbers out of the management discussion and analysis section. You know our annualized base rent and interest was $714 million for the whole portfolio, and about 37% of the revenue comes from those assets that are in Master Funding. So that’s about $264 million a year would be going into Master Funding. So if you — in a normal time frame, that $264 million covers principal and interest on the outside debt that we have, and about $140 million comes to the bottom of the waterfall back to STORE Capital. Does that makes sense so far? So that’s at a normal time when you’re covering 1.8 or 1.9. If you take the $264 million of revenue coming in, and you say, « What if I only got 60% of that? » That’s $158 million. When you compare that to the $122 million or so of debt service, that’s a 1.295 coverage, which gets you below that cash sweep trigger that you’re talking about, which is at 1.3. But at that point, if you’re getting $158 million of revenue and you’re covering $122 million of debt service, what would flow through the bottom of the waterfall is about $36 million a year, and that’s what gets trapped. So that’s about $3 million a month.

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [45]

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And that’s the most it could be, by the way.

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Catherine F. Long, STORE Capital Corporation – Executive VP, CFO, Treasurer & Assistant Secretary [46]

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Oui.

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [47]

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That’s the worst-case scenario. And everything else is nothing. And I would say this to you. I mean the master trust for April was well north of the 1.30 coverage. So from a — we’re not close to a cash sweep, so I just want to point this out to you. And there are a lot of ways. There were a lot of reasons why we’re not close to them, but we’re not close to them. If we ever got close to them, it’s not a big money amount. And I want to make it extremely clear, and happy to discuss it, that our leverage corporately is 40%, which is right in the strike zone — 40% of costs. It’s right in the strike zone of where pretty much every BBB company was. And in fact, Realty Income, at the end of last year before they did their equity offering beginning of this year, was right around 40%, plus or minus. And the only difference is that we’re not relying solely on unsecured money. We’re relying on the master trust as well. The master trust has 2/3 of our debt but only has 1/3 of our assets, I mean, less than that. And so what ends up happening is that the unencumbered net leverage is 23%. It’s the lowest in the space. There’s no one that could come close to it.

And so the question was, in a real downside scenario, and Vikram, you’ve mentioned that the Master Funding is — poses some sort of risk to us, given that we have this nonrecourse debt on the balance sheet, in a total downside scenario, the master trust does a much better job of protecting our investors than it would be if we were just unsecured debt only. So you’re in a much better position than any other REIT would be, both from a diversity of capital and from a protection of shareholders and unencumbered noteholders because — or unsecured noteholders because leverage is 23%.

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Vikram Malhotra, Morgan Stanley, Research Division – VP [48]

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D’accord. That makes sense. I just want to clarify. I get the leverage aspect and the unencumbered portfolio, but I’m just — I’m not — maybe I’m not understanding it. When you have had deferrals of 30%, how are you — what are the reasons for not being close to the 1.3, if like — unless the deferrals are really different in the Master Funding vehicle versus like — how is it not close to 1.3?

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [49]

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Fundamentally, it comes down to the fact that we’re the servicer. And because we’re the servicer, all the waterfalls come to us. This is not like CMBS, where you have cash sweeps and you have a servicer. We are the servicer. So if we choose to waive fees, for example, then obviously, it changes the waterfall. I mean — so there are things that we can do that are in our power to do that essentially allow us to not be subject to cash sweeps. And at the end of the day, if you’re looking at us versus National Retail and Realty Income, both of which are reliant on unsecured debt virtually completely, they look at the same. I mean there’s — the cash flow comes in, it goes out. The only difference is that we have a chunk of assets that are in a nonrecourse vehicle, which, at the end of the day, prepare — creates some protection for investors. But basically, because we’re the servicer, we can manage the cash flows in such a way that we don’t trigger any cash sweeps.

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Opérateur [50]

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And our next question will come from Haendel St. Juste with Mizuho.

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Haendel Emmanuel St. Juste, Mizuho Securities USA LLC, Research Division – MD of Americas Research & Senior Equity Research Analyst [51]

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So Chris, I guess first one for you. I can certainly understanding that this is all happening so quickly, but just curious how COVID and your portfolio performance and what you’ve seen in the marketplace in terms of other peers’ portfolio exposure and performance is impacting your portfolio allocation theory at all. You could just make favored yields, more middle-market tenants versus high-grade. So just curious on your observations, how that might be impacting your thoughts or strategy. Are you willing to do a bit more high-grade deals if deals get a bit more attractive here? And then also, can you sprinkle in some thoughts on how you’re feeling about your exposures to the movie theater, restaurants, gyms? And what you think that road to recovery for those rents look like?

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [52]

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Sûr. So thinking about where we want to start here. I think that modern portfolio of theory, when Eugene Fama came up with modern portfolio theory and won a Nobel prize for it, he wasn’t thinking about COVID-19. And COVID-19 is something that hasn’t affected the United States for over a century. And what we’re seeing is that companies that can pay rent are those companies — the companies that are best able to pay rent today are those companies that are in positions that are somewhat immune to COVID-19. So it could be anybody from Amazon to grocery stores to drugstores, dollar stores have done well, and those will be sort of the very best. And then pretty much everybody else has done badly. And even if you look at retailers, I mean, if you’re looking at a company like LVMH, which is owned by one of the richest people in the world and is a single A-rated company, to my knowledge, they didn’t pay any rent for the month of April. And so that the COVID pandemic has caused the cessation of business where companies of any rating aren’t really designed to have a cessation of business.

So my outlook on this going forward is a couple of things, and then — and we’ll have to wait and see what happens. But the first thing is, this illness has caused huge cost on our society and our federal government. I mean it’s cost $3 trillion plus, most likely, from the federal government and maybe more and just — 30 million unemployed. So it’s been an enormous cost to just everyone — everybody. And so with such a cost, my guess is that the U.S. government and every other government is going to do their very level best to make sure this doesn’t happen again. And so the likelihood of COVID being something that we need to worry about next year or the year after, I think it’s going to be pretty slim. It really needs to be pretty slim because it’s so ubiquitous. You can’t just go around and chase COVID-proof businesses and have those businesses have a lower cost of capital than other businesses. And so in that case, we’re going to be going after a broad market of businesses, middle-market and larger nonrated companies, which constitute the plurality of companies in the United States. And we’re going to go after those companies and fulfill a very important need for them for efficient real estate capital. And we’re going to do what we do best.

As to whether we go into movie theaters or whatever, we’re only 4% in the theaters anyway. So we’re pretty light in the movie theater sector anyway. Fitness centers, we’re a little bit heavier. I think that you’ll see us evaluating what the long-term implications of COVID-19 are. There will be some societal impacts on COVID-19. Clearly, you’ve seen that with air transit, hotels, hospitality industries. There’ll be certain industries that could potentially be permanently impacted by this. I don’t believe, for example, that early child education, which is a big sector for us, is going to be permanently impacted. I think that fitness clubs, long term, aren’t that hugely impacted, but the jury is out. I think that theaters will probably come back stronger than people think just because they’re so content-related. I mean, if you bring in content and people have the ability to go to a theater and they can watch a new blockbuster release, I think they’re going to want to go out and do that. And it’s going to be really tied to content.

So I think that a lot of these industries are coming back. One of the things that we said in our prepared remarks was that 75% of our lost rents for April or deferred rents was tied to 6 sectors. I mean it’s just nothing. It’s not tied to middle-market tenants or unrated tenants. I mean one of the things that you often get comments about or we get comments about is that somehow, middle-market tenants are riskier than big tenants. COVID basically takes no prisoners. I mean it doesn’t matter whether you’re a middle-market or a larger, or whether you’re a BBB company or a BB company. If you’re in a COVID-sensitive business, you’re going to be really, really hurt by this. And if you let it go on long enough for 30 million people, the rest of the people are going to be really hurt by it because it’s going to impact just the overall economy if we keep on going long enough with this.

So we’re going to do what we do best, and we’re going to stick to our strategy. And we’re going to evaluate these sectors closely and take measured steps as we get through this. And what we always do is make bets. And one of the things that we do when we make bets is we diversify, which gets you to another Nobel laureate, which is Harry Markowitz, who talked about getting efficient portfolio theory and having huge amounts of diversification, which, by the way, is why if you look at STORE today, STORE, amongst all the net lease REITs, probably collected a higher percentage of rents from nonrated companies than anybody else. And we did that because we had such diversity, apart from the fact that we had a lot of people working hard on this.

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Haendel Emmanuel St. Juste, Mizuho Securities USA LLC, Research Division – MD of Americas Research & Senior Equity Research Analyst [53]

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Je l’apprécie. So certainly, it doesn’t sound like there’s a near-term imminent shift in strategy, but certainly, that your commitment to middle-market remains.

Just a couple of quick follow-ups here. Did you guys talk about what’s driving the bump in the annual contractual lease bumps here? The jump from — up to 2.5%, is that any single tenant industry? Can you talk a little bit more about that? And then maybe share what the rent collection was for assets within the trust during the month of April versus those outside the trust.

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [54]

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Oui. Happy to answer that. I wanted to sort of like make a small addendum to my last comments, which is that when you talk about risk, one of your questions was, will you go after investment-grade tenants? And implicit in that discussion or that question is that somehow, these are less risky, and we would be just — wouldn’t we be better off there? And I would say that you cannot measure risk without measuring time. You can’t actually discuss risk without discussing time. In a market like we’re in today, candidly, like long term is lunch for most people. So they’re just trying to figure out what’s happening today. It’s why we’re having to do once-a-month conference calls with people. But really, like over a 10-year period of time, if you know a BBB company is going to be unrated 60% of the time, then you can’t treat it like a BBB company. And that’s really the credit migration statistics for a BBB company. So we’re running this company not for tomorrow. We’re running this company for 10 years from now. And when we’re thinking about risk and comparative risk, we’re thinking about risk in the span of the decade, of years. And we know that risk-adjusted returns have to be measured accordingly.

I would say that in terms of the transactions this quarter, what happened was we got cut off. Honestly, I mean we were on a roll to do a decent quarter worth of acquisitions. We curtailed them. When we curtailed them, we had sort of a small sample, which makes you look like cap rates went down and bumps went up. It was due to a handful of transactions where we had higher bumps and lower cap rates. And really, most of those bumps were really elevated in the short term. So — but in my prepared remarks, I tend not to go into like a lot of details. So that’s why we didn’t discuss it.

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Opérateur [55]

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The next question will come from Shivani Sood with Deutsche Bank.

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Shivani A. Sood, Deutsche Bank AG, Research Division – Research Associate [56]

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Chris, you had sort of touched on the investment activity. And Cathy, you mentioned it in your opening remarks, that the team curtailed near-term investment activity when 2020 guidance was pulled. So just curious what your team would need to see in the market or sort of the operating environment to get comfortable with dipping a toe back in the market again. And could we see your team do something opportunistically if there were sort of an arbitrage opportunity to be had?

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Catherine F. Long, STORE Capital Corporation – Executive VP, CFO, Treasurer & Assistant Secretary [57]

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It’s Cathy. I’ll start, and then Mary can talk about what plans are for going forward. So yes, we had expected to have a bear quarter, as Chris had mentioned. And very, very early when COVID hit the U.S., we decided to curtail investment activity. So most of March was curtailed. Now we’ve got about $100 million of construction commitments that Mary had talked about earlier that we will be doing, and those are kind of spread out over the rest of the year. So when I mentioned things about the construction, that’s what I’m talking about. And then — and I think in Mary’s prepared remarks, she did mention that our relationship managers continued to keep the relationships going on the deals that we were working on and on new deals, for example. And maybe you could talk to that, Mary.

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-Founder, COO & Director [58]

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Oui. I would say that, Shivani, our pipeline, our front-end is — they’ve been helping a lot with the COVID-19 activity. But the pipeline is still very robust. We have many, many long-term relationships here. As you know, a lot of our business is repeat. We have a lot of growing customers that are really on the edge of their seats and anxious to do something again. So we’re keeping the front end very warm. And as soon as we can get back out there, we will do that, for sure. So I think we’re warm on the front end still.

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Shivani A. Sood, Deutsche Bank AG, Research Division – Research Associate [59]

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Génial. And then Mary — sorry. I think you had mentioned, Mary, that the 17 states that are starting to reopen represent about half of the company’s annualized base rent. So I appreciate that it’s still very early on. But any commentary that you guys can share there about demand and how quickly it may or may not be returning?

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-Founder, COO & Director [60]

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Oui. It’s a great question but also a tough one. As Chris has mentioned, it’s just — it’s anybody’s guess right now as to how quickly these will reopen and in what fashion they’ll reopen. I think our customers are cautiously optimistic that they’ll be able to get going. But reopen doesn’t really mean reopen right now. There’s a lot of phased-in approaches. They’re doing industry-by-industry. There’s a lot of precautions that need to be put in place, whether it’s masks or taking temperatures or putting some spacing in between seats in movie theaters and so on. So there’s some things to do. And then the consumer behavior has yet to show itself. So that’s kind of the last piece of the puzzle. So we’ll see what consumers — if they start to jump out there or not. So I just think that it’s really early, Shivani. But there is excitement definitely to get going.

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [61]

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Oui. And I’ve got — if you look at some of the rules on a state-by-state basis, though, they’ll tell people on the restaurant business or in the early child education that they could be 25% capacity. But if you’re a business person running a restaurant or an early child education facility, 25% is not going to excite you enough to want to open. So mathematically, you just need more room than that. And so I think that we’re going to see this happen gradually. Somebody from the New York Times suggested that we were in the second inning of this. I don’t know whether it’s the second or third inning, but I mean this could take a while, right? And I think that we have to be prepared, to be patient with this and work through it, which we will.

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Opérateur [62]

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The next question comes from Jeremy Metz with BMO.

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Robert Jeremy Metz, BMO Capital Markets Equity Research – Director & Analyst [63]

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And I guess I just want to go back to the Master Funding. You mentioned having well north of the 1.3 coverage here, being able to waive some fees to help avoid any of this potential cash sweep. I guess just given the composition of the property pool that supports it, it’s nearly 25% restaurants. That’s a lot more than what’s in the unencumbered pool. You have another 16% in retail. You outlined that collections there have been pretty low for industries like restaurants. So I guess just wondering what else is at your disposal here to help keep it so far above that 1.3? Is it just your ability to swap properties? And is that something you’re able to do? Is that something you’re considering? Any color there?

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [64]

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So Jeremy, we don’t swap properties into or out of Master Funding. So we don’t swap between the unencumbered pool and Master Funding. We can, but we don’t.

And as far as the coverages are concerned, one way to — another way to get the coverage, one way is obviously to subordinate fees. And we have, by the way, the BBB note interest income. So the 1.90 coverage that people talk about is actually after paying us for our interest on the BBB notes and the fees, right? So you can basically subordinate all that stuff if you want to, right?

The other thing is that if you take a rent deferral and you do it in the form of a note, so if we make the note to a tenant and we do it, a rent deferral, in that fashion, then the Master Funding will look like it’s been paid. I mean — and so there’s no — you don’t get to a cash sweep at all. And so you’ll see that happen as well. So there are a number of things at our disposal to be able to manage the Master Funding portfolio. And if you’re an investor in that Master Funding portfolio, you would actually want us to do all these things. I mean so this is not something you don’t want us to do. You want us to support it. Going into cash sweeps is easy, as Cathy said. If we were — essentially, a cash sweep is only going to happen if we decide to abandon the Master Funding to be — I mean I think that’s to be sort of clear about it. If we were to steer and say, « We don’t really care about these assets, » and then maybe you might get into a sweep. But assuming that you really care about these assets, you know that the situation is temporary and these tenants are going to rebound, you’re going to feel pretty good about it. Under normal circumstances, by the way, the difference between a 1.90 and a 1.30 is something like 45 — 35%, 40% of your tenants have to default simultaneously, which is happening in a COVID environment, to your point. But that’s like also having 80% of your tenants defaulting and having a 50% recovery rate, right? I mean it’s something that would have been really unthinkable. And it’s candidly unthinkable to me that we’re not going to be able to get that 35% or 40% of our tenants to be active again because it’s — the risk isn’t really a tenant risk. It’s a sector risk. And I, for one, don’t think that the early child education sector is not going to exist. So hope that helps you.

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Robert Jeremy Metz, BMO Capital Markets Equity Research – Director & Analyst [65]

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D’accord. Oui. And then the second for us is, can you just give us your latest thinking around the dividend here, just in light of what’s going on, in light of some of the rent collections you’ve noted and some of the pressures across some of these industries? Just wondering how — and what the latest is there.

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [66]

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Oui. I think we expect to be able to answer that in June for you. I mean I think our Board of Directors is going to evaluate the dividend closely, and they’re going to do what they should do. And as you’re looking — if you’re in June and you have transparency on June collections and as you’ve seen May and April collections, and as you — more important than that or just as important is you can look forward and have some predictability of where you think the world is heading, then I think boards are going to be in a very good position to make cogent and clear policy. And of course, this stuff changes every day, as you know. So one day things are closed, the next, things are open and so on and so forth. So that’s what’s going to happen.

And of course, we’re going to give you monthly calls, WebExs before the next earnings call. So that means that you’ll have an update, you should expect one, in June. And so when we do the one in June, we’ll be able to talk about the dividend policy as well. And then we’ll have another update in July.

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Opérateur [67]

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The next question will come from Todd Stender with Wells Fargo.

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Todd Jakobsen Stender, Wells Fargo Securities, LLC, Research Division – Director & Senior Analyst [68]

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Obviously, it’s very early in May. And you gave us the indications for April and maybe May deteriorates, I guess, from a rent collection standpoint. Looking out, maybe it’s too early, but if we’re in June and heading into July, what kind of data points or indicators that we can keep an eye on for you guys that would give us an indication that you could start to reinstate guidance? Is it collections? Is it having every state reopen? How do you guys look about providing visibility on guidance?

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [69]

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I think — Todd, it’s a good question. I think it’s a macro issue. I think it’s states being open and then knowing what’s happening in the restaurant space and the early child education space. And the risks to a store today from a deferred rent perspective, as I said before on this call, are not a — are not tenant-specific. They tend to be much more sector-specific, right? And when you got 75% of the risk or the deferred rents tied to 6 sectors, then it’s — then for you as an analyst looking out there, those 6 sectors are important. I mean — and if — and they’re showing no signs of opening or if consumers are cautious or if unemployment is staying super high, I think that these are all things to be worried about.

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Todd Jakobsen Stender, Wells Fargo Securities, LLC, Research Division – Director & Senior Analyst [70]

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And when it comes to number of months, so, so far, we’re in the month — 1-month, 2-month, 3-month ballpark of maybe rent deferrals. At what point — how many months do you have to get to for a tenant not paying the rent before it becomes a rent default?

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [71]

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Well, rent default doesn’t happen unless we actually send a default notice. So I mean our tenants started calling us up in mid-March. And so we started having dialogues with our tenants. By the time April came around, we pretty much had a very clear idea before April 1 came around who was not going to pay. There were always some people that come out of left field, but we had a pretty good idea before April 1 happened. And so our tenants worked with us partly because we have a good relationship with them, and they’re — we originated them all directly. So I expect that if our tenants need more assistance than what we’ve already agreed upon, then we’re going to have the exact same types of dialogues. And when you have those dialogues, you — and you’re working with a tenant and the tenant is part of the solution, not part of the problem, you’re going to work with them.

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Opérateur [72]

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And our last question today will come from John Massocca with Ladenburg Thalmann.

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John James Massocca, Ladenburg Thalmann & Co. Inc., Research Division – Associate [73]

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What percentage of your kind of pre-COVID contractual rents kind of roughly came from leases that had some kind of modification in April? I know you gave that 68% cash payment number, but I would imagine that included partial deferrals and maybe some other kinds of modification or support. You provided where rent was kind of paid in April. So I just wanted to kind of get a general feel for how many tenants reached out to you.

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [74]

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The 68% is cash as a percentage of rent income. And so basically, we’re short 32% of rent collections for the month of April. What we did not really disclose is how many tenants actually called us up and asked for things and what the negotiation was. And I don’t expect that’s really right for us to give that disclosure. I mean obviously, there’s back and forth. And you’re working on getting a mutually agreeable, mutually accessible relationship because all of it is just painful, frankly, for both — for all of us.

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John James Massocca, Ladenburg Thalmann & Co. Inc., Research Division – Associate [75]

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But was there any kind of significant number of modifications that didn’t turn out to be kind of monetary or where it didn’t really impact the cash payment in April?

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [76]

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All the modifications that were made to leases had to deal with lease deferral agreements. There was nothing that was done outside of that.

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John James Massocca, Ladenburg Thalmann & Co. Inc., Research Division – Associate [77]

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D’accord. And then just a quick one. What was the — kind of you mentioned Art Van drove some of the elevated operating costs in 1Q. What was the other half? Was it just a broad group of things? Or was there any other kind of specific tenants that were maybe impacted in the quarter?

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Catherine F. Long, STORE Capital Corporation – Executive VP, CFO, Treasurer & Assistant Secretary [78]

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Oui. This is Cathy. Art Van was the only one that was big enough to point out separately. The rest was just a handful of minor stuff.

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Opérateur [79]

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Ladies and gentlemen, this concludes our question-and-answer session. I’d like to turn the call back over to Chris Volk for any closing remarks.

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [80]

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Well, thank you all, and it’s been a pleasure doing this Q&A and talking with you. And we look forward to talking to you again on May 27 when we do a follow-up call. Until then, have a great day.

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Opérateur [81]

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And thank you. La conférence est maintenant terminée. Merci d’avoir assisté à la présentation d’aujourd’hui. Vous pouvez maintenant vous déconnecter.

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